大阪的特区民宿，可能真的政策要变了，市场将迎来一场大洗牌。最新出台的监管新规，像一道闷雷砸在不少中国投资者心头：曾经被视为“稳赚收租”的海外小公寓，如今成了悬在头顶的问号。这背后，是政策、市场和风险三重夹击下，“包租婆/公”神话恐怕延续不了多久？

所谓“特区民宿”，是日本国家战略特区制度下的一个特别政策：不需要旅馆业许可，就可以把住宅改成全年营业的住宿设施。2016年大阪引进后，短短几年，95%集中在大阪市，累计超过6500件。因为比出租更赚钱，比开酒店更容易，再加上靠近京都、关西机场，吸引了大量游客与投资者。有不少中国人靠开民宿，拿到了日本的经营管理签证，来日本生活。

有人可能不信，但数据不会说谎。截至2024年6月，日本全国6693家特区民宿中，大阪独占6194家，其中41%由中国业主持有。过去八年，这里几乎成了国人海外资产配置的新宠——买套小户型，办好特区牌照，一键托管坐等收租，甚至连日本都不用常住。“人在国内、钱在路上”，听起来确实诱人。但是，垃圾、噪音、消防事故等问题频发。甚至出现整栋都是民宿的“民宿公寓”，引发当地居民抗议。

最近，大阪府寝屋川市已率先表态要退出这个制度，理由是“作为住宅城市，不想靠放宽监管来吸引游客”。大阪府目前也开始征询各市町村意见：是继续、限制，还是干脆退出。知事吉村更暗示，将来不会再发放新的特区民宿执照。

但需要强调的是：已经取得许可的设施，应该不会立刻被取消，但未来更新或转让，可能更难。对于投资者来说，暂时安全，但长期可能会有不确定因素。

总之，民宿很赚钱，但是有风险，而且风险越来越高了。

2025年上半年，访日游客已经突破2151万人次，比去年同期增长21%，全年更有望突破4300万人次。

这股庞大的客流，直接把日本推向了全球民宿投资的前沿阵地。在日本投资民宿，回报率轻松超过8%，甚是10%。

但理想很丰满，新政却把现实敲得啪啪作响。大阪民宿在上月25日推出新规，主要聚焦四个核心问题：

一是针对民宿在纯住宅区域经营带来的扰民问题，明确将纯住宅区域排除在特区民宿经营范围之外，以保障居民正常生活秩序。

二是强化责任主体管理，规定即便民宿委托托管机构运营，出现问题仍由业主承担主要责任，避免责任不清的情况。

三是加大处罚力度，对接到投诉后未及时整改的民宿，将采取吊销许可证、暂停营业等措施，提高违法成本。

四是开展全面排查，对全市所有特区民宿进行检查，确保经营活动符合各项规定，从源头规范市场。

开门见山地说，接下来在日本无论是民宿新法还是特区民宿，都将面临法律调整的不确定性。

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